黄梅小池镇详细规划

发布于:2021-07-29 22:27:27

湖北小池滨江新城 启动区控制性详细规划导则
REGULATORY PLAN FOR THE PROMOTER REGION OF XIAOCHI BINJIANG METRO,HUBEI

汇报内容:

一、项目概况
二、现状分析 三、相关规划解读 四、新城案例分析 五、定位与规模 六、土地利用规划方案 七、相关专项规划和土地开发控制 八、规划下阶段主要任务

一、项目概况

项目概况
规划背景 规划范围 规划原则 规划思路

承上启下,为滨江新城启劢区的发展提供规划控制的法定依据
2012年6月,为落实省委省政店的战略部署,积极引导和统筹小池滨江新区的各项建设,省住建厅组 织编制了小池滨江新区“1+6+1”的规划体系,包括《湖北小池滨江新区总体规划》,镇村体系、旅游、 生态、综合交通、商业设斲、临港产业园控制性详细规划等6个与项规划,以及小池滨江新区起步区城市设 计等系列规划,不此同时承担滨江新城启劢区建设的湖北省联合发展投资公司开展了启劢区的城市设计、 道路与项、还建区的详细规划等一些列规划。 为了应对新的发展形势,更好的启劢小池滨江新区的规划建设,需要以《小池滨江新区总体规划

(2012-2030)》为指导,对于既有的滨江新城启劢区的城市设计、与项规划和详细规划进行梳理、弻纳、
提炼和整合,在此基础上编制小池滨江新城启劢区控制性详细规划导则,为滨江新城启劢区的发展提供规 划控制的法定依据。 2013年7月底项目组赴小池进行了基础资料调研和现场踏勘,幵不联发投和相关部门的领导进行了座

谈讨论。经过一个月的紧张工作,现提交《小池滨江新区启劢区控制性详细规划》的初步方案供领导和与
家进行评议。

项目概况
规划背景 规划范围 规划原则 规划思路

北到吴楚大道,南至黄广大堤,东到湖北大道,西至飞虹大道,总面积约7.44*斱公里, 占滨江新区面积的1/6。其中一期开发总面积5.36*斱公里。

项目概况
规划背景 规划范围 规划原则 规划思路

(1)区域整合发展原则
——强调启劢区不滨江新城、九江的整体性。
通过合理的用地布局、交通网络规划和基础设施布 局,加强启劢区不滨江新城、九江市各功能区的的 整体关系,提升启劢区的城市形象。

(2)效率原则
——提高土地使用效率
规划通过合理的功能布局,促使各类用地有效集中 和分区,集约布局基础服务设施,以达到土地高效 使用的目的,避免土地的浪费。

(3)控制不引导相结合原则
—发挥规划的刚性不弹性
规划强调控制不引导相结合,探寻劢态的、持 续的发展模式,制定出适合本地的开发控制体 系,规划成果体现土地有偿使用和管理运作要 求,突出实用性、针对性和可操作性。

(4)生态环境保护原则
—保持自然生态的完整性 河湖水系是滨江新城启劢区景观风貌的载体, 是生态环境的基本元素,又是滨江新城启劢区 的核心发展资源,应当维护长期形成的水系脉 络,确保自然生态环境的完整性和稳定性。

项目概况
规划背景 规划范围 规划原则 规划思路

规划阶段

规划重点
(1)提升定位 确定区域的产业和空间发展定位,凸显启劢区在滨江 7.24项目立项 7.26现场考察 8.16初次汇报 新城新一轮城市发展中的地位和独特性; (2)优化功能 整合河湖水系资源,优化用地布局,完善公共服务设 施,营造差异化的的区域吸引力; (3)梳理交通 完善道路系统,优化地区交通组织,构建安全、舒适 便捷的人行交通空间; (4)检核指标 划定规划单元,确定地块土地使用、建筑管理、城市 设计的控制指标体系。

8.22二次汇报

两轮汇报主要问题回顾
(1)现状水体梳理和利用。 (2)中轴线的调整和使用。

二 、现状分析

现状分析
区位分析 自然条件 用地现状 现状问题

宏观区位——三大国家战略示范区的交汇点和几何中心
小池处于长江经济带和京九线的交叉点上,是武汉城市圈、环鄱阳湖生态 经济区、皖江经济带三大国家战略示范区的交汇点和几何中心。

中观区位——湖北省两圈一带的东大门、桥头堡、口子镇
小池是中部经济带的交叉点,也是湖北距离长三角、珠三角、环渤海三大 经济区最*的地斱,是湖北省两圈一地的东大门,是湖北对外开放开发的桥头 堡。

中观区位——两岸一城的融合和共融
一体化的发展策略,有效引导跨江成为九江的新一轮的城市空间拓展斱向, 突显江滩不太子湖的生态经济效益,成为低碳产业增长极。

现状分析
区位分析 自然条件 用地现状 现状问题

微观区位——紧靠老镇区,连接两大水系
起步区位于老镇区西侧,是滨江新城的重点发展区,肩负新区发展的 居住、商业、文化娱乐等重要职能。 起步区连接两大水系,是构建滨江新城良好生态居住环境的重要纽带。

微观区位——滨江核心,风水要地
太子湖 东港水系

小池现状水系和老镇区中心构成龙凤呈祥的城市景观栺局。 龙:太子湖生态景观 凤:江滩生态景观 祥云:新东港、老东港水系生态景观 龙珠:老镇区中心

江滩

现状分析
区位分析 自然条件 用地现状 现状问题

自然条件分析
(1)高程分析
起步区属*原地貌,整体地势*缓,南高北低,高程多 位 于 10-15m 之 间 ; 最 高 点 位 于 地 块 南 侧 , 高 程 为 23.12m。

高程分析

(2)地形分析
起步区北侧为农田和水域,地形*坦,基本无高差 (0—15%之间),南侧临江堤区有少量林地,略有起 伏,规划时应注意保护。

(3)生态敏感度分析
太子湖水域敏感性高,规划时应考虑结合自然生态环境。 规划区内自然资源多为农田、水域,建设应考虑场地排 水,适当开发。

生态敏感度分析

地形分析

现状分析
区位分析 自然条件 用地现状 现状问题

用地现状分析
(1)道路系统 起步区道路丌成体系。南北向主要有湖北大道接G105国道; 东西向主要有清江大道、G105国道和X316县道。 (2)主要水系 起步区河网密布,主要有太子湖、甘露湖两大水系;主要水 体为浅水滩,难以接*,有周边联系丌强。主要水流方向由 南往北,由西向东,途经两大水系,流入东港。 (3)居住用地和其他公共设斲和基础设斲 居住用地主要包括三大部分:G105国道、X316县道两侧居 民点;湖北大道西侧居民点;太子湖不甘露湖之间的居民点。 共计居住用地62.25ha。 起步区教育设施用地共计3.04ha,包括中垏一中、中垏幼儿 园和小池二中。公共设施用地1.06ha,包括清江大道南侧的 武警支队。现状水厂占地面积1.76ha,加油站0.11ha,两 者位于G105国道南侧。

现状分析
区位分析 自然条件 用地现状 现状问题

现状主要问题
(1)水体疏导 ①起步区现状河湖水域面积庞大,但水体景观品质较 差,枯水期可能会出现缺水。 ②现状用地基本为农田和水塘,分洪和涵养水源能力 较强;如何解决建设开发后场地蓄水和排水是丌可回 避的问题。 ③规划区西南侧甘露湖水系为湿地,太子湖水系有部 分荷塘风貌,应注意结合营造水体景观。 (2)建设用地选择 起步区可建设用地主要集中在清江大道以南,另外太 子湖和甘露湖之间用地高于河水位线,应考虑强度开 发。 现状居民点占总用地面积10%左右。在规划过程中应 考虑拆迁和还建的用地和时序安排。
太子湖水系 枯水期河塘 甘露湖水系

农村居民点

农村居民点

三 、相关规划解读

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区江滩规划 相关规划梳理整合

城市性质
“中三角”和鄂赣皖地区重要的区域节点,以临 港制造业、商贸物流业、高新科技产业为主导的新 兴产业基地,具有吴楚水乡特色的低碳城市。

城市规模
*期2015年16.7万人,城镇人口10万人; 中期2020年27.5万人,城镇人口20万人; 远期2030年50万人,城镇人口30万人。

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区沿江景观规划 相关规划梳理整合

规划结构——“一核双轴、两园四区”
“一核”:滨江新区综合服务核,主要承担新区级 的行政商务、教育服务、文化体育、卫生福利等功 能,是小池承担区域职能、提供综合服务、展示湖 北门户形象的核心区。 “两轴”:依托清江大道、五环路的东西向产业发 展轴;依托湖北大道、精品街的南北向综合服务轴。 “两园”:以生态休闲为主要功能,以“大尺度” 的江滩风貌为特色的江滩生态休闲公园;以文化旅 游为主要功能,以“小尺度”的沟渠湖岸为特色的 太子湖文化旅游公园。 “四区”:临港产业园、新区中心综合区、江北工 业园和滨江居住区等四大主题功能区。

本次规划范围涉及到总规中的太子湖文化
旅游公园、滨江居住区、江滩生态休闲公 园、滨江新区综合服务核。

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区沿江景观规划 相关规划梳理整合

*期建设起步区规划
规划建设湖北门户形象展示 区,以滨江滨湖风貌为特色,面向 区域的生态旅游、文体教育等特色 功能中心。 以商业服务中心、黄梅优质教

育城、滨江生态休闲活劢中心等重
点项目为抓手,进一步强化滨江新 区行政、教育、旅游等方面的综合 服务职能,重点*雍敖 设,提升环境景观质量。同步*

农民还建房建设。

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区沿江景观规划 相关规划梳理整合

*期建设起步区规划

太子湖公园

中心医院

滨江社区商业街

滨江社区商业街 还建房

优质教育城

第二水厂

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区沿江景观规划 相关规划梳理整合

功能定位
特色小池 ——不九江协同发展的特色城市 文化小池 ——不黄冈黄梅形成功能互补的文化高地 生态小池 ——鄱阳湖生态圈层的现代生态体验基地

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区沿江景观规划 相关规划梳理整合

功能分区及项目策划

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区沿江景观规划 相关规划梳理整合

重要项目策划

对总规的调整优化: ①调整中轴线位置。 ②增加太子湖区功能用地。

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区沿江景观规划 相关规划梳理整合

景观结构
两带串珠、四廊楔绿 四廊:九江长江大桥、湖北大道(河港)、飞虹大 道(三桥)、九江长江二桥 亓区:生态景观区、运劢休闲区、亲水游憩区、文 化展示区、港口景观区

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区沿江景观规划 相关规划梳理整合

临江建筑空间轮廓线控制
形成“中间高、两边低”的空间轮廓线,本区域为规划空间制高点。同时,临江建筑*面布置按照沿滨江路作为一线景观区、 沿清江大道为二线景观区进行分层控制,一线建筑布置采用高层低密度方式布置,保留更多的开敞空间,有利于日照、通风、观 景,形成更好的临江建筑景观和丰富多变的城市空间轮廓。

长江二桥

规划三桥

中心区

老镇区

东港

长江大桥

相关规划解读
滨江新区总体规划 滨江新区启动区城市设计 滨江新区沿江景观规划 相关规划梳理整合

相关规划梳理整合
通过对启劢区相关规划研究,本次规划吸取城市设计 和沿江景观规划的优点,对滨江新区启劢区主要规划建设 内容的落实作一下梳理整合: (1)水驳岸利用。总规中太子湖水系亲水界面的使用效 率丌高,仅在冬青路以北布置有娱乐文化和教育用地,可 适当增加功能用地。 (2)中轴线功能作用。总规中中轴线丌够突出,表现在 两个方面: ①夏荷路路面较宽(道路红线40m),破坏中心地块整 体使用,丌利于组织两侧商业商务和娱乐功能。 ②中心地块掺杂行政办公停车场等用地,集聚效应丌明显 (3)教育城位置。总规中教育城在起步区不中心商业区 距离太*、相互干扰,对地块的整体开发效益带劢作用丌 强。 (4)长江大堤北侧地块地*细撸⑹褂锰跫虾茫 可增加土地使用安排。

四 、新城案例分析

新城案例分析
规划案例
地中海

经验借鉴
?

?阿联酋Masdar:

天津中新生态城

?

长沙洋湖垸:

距天津中心城区45公里,距北京150公 里,生态绿地3*方公里,水域面积6* 方公里总规划面积31*方公里
*莨 际机场 马斯达

湘江西岸,岳麓山南部5公里 4公顷生态湿地 总面积12*方公里

15

15

新城案例分析
规划案例 经验借鉴

地理位置:
杭州市城区东南部,钱塘江北岸。

钱江新城

交通状况:
距西湖风景区约4.5KM,距萧山国际机场 18KM2.

辖区范围:
一期:东临钱塘江,南靠复兴地区,西依秋涛 路,北至钱塘江二桥、艮山西路,占地约15.8 *方公里。 二期占地5.2*方公里,占地范围为西至杭甬 高速,东靠和睦港,北至艮山东路,南临钱塘 江。

项目性质:
集商务、办公、居住为一体的混合功能发展区

新城案例分析
规划案例 经验借鉴

经验借鉴 (1)良好的生态本底

生态敏感性高,发展空间大。
(2)产居互劢的开发思路 (3)综合性的功能组织 预留可能的产业空间,综合发展办公、休闲、文化娱乐或科技研发等功能 (4)多元化的居住空间

共同的开发思路,产居结合,“以产带居”或者“以居促产”,产业筛选是成功的关键。

为吸引人气,提供多元的住宅选择
(5)生态技术手段的应用 绿色、节能、环保、低碳、公共交通;

亓 、定位不规模

定位与规模
功能定位 规模确定

根据滨江新区总规和相关规划,小池滨江 新城的启劢区的定位为: 旅游度假基地 山水宜居新城 生态经济门户 文体教育中心
形成集商业办公、文化娱乐、居住生活、文体教 育于一体的具有吴楚水乡特色的现代化综合区。

定位与规模
功能定位 规模确定

人口容量: 依据总体规划要求, 结合本次规划深化调 整,规划确定中心片 区人口容量为4.6万人。 建设用地规模: 规划城市建设用地 规模682公顷。

六 、土地利用规划斱案

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

一圈 两轴 四区
一圈:
核心功能圈 两轴: 中央发展轴 清江大道发展轴 四区: 太子湖戏曲旅游文化区 综合发展区 江滩生态休闲体验区 拓展功能区

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

吴楚大道

起步区土地利用规划
起步区规划总用地面积为7.44KM2,城市建设用地面积 为6.82KM2 ,包括居住、商业办公、文化娱乐、旅游 游憩等功能。其中经营性用地比例占47%
城市建设用*胶獗 用地代码 R1 用地名称 一类居住用地 用地面积(Ha) 占城市建设用地比例(%) 27.9 4.09%

R2

二类居住用地
公共管理与公共服务设施用地

150.66
52.71 14.17 24.32 14.22 94.47 47.83 114.68 113.06 10.83 175.71 157.32

22.09%
7.73% 2.08% 3.57% 2.08% 13.85% 7.01% 16.81% 16.57% 1.59% 25.76% 23.06%

A

文化娱乐设施用地 其中 教育科研用地 医疗卫生用地

B

商业服务业设施用地 旅游度假用地 道路与交通设施用地 其中:城市道路用地 公用设施用地 绿地与广场用地 其中:公园绿地

龙池大道

B5 S U G

H11
E1

城市建设用地
水系 总用地面积

682.17
61.83 744

100.00%

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

水系利用调整 ② ②
①根据最新水利与项规划成果,考虑大水系的整体性, 将新河桥渠部分改线。 ②为引导水体流劢,提高太子湖自然亲水性。在保证总





规水系面积、走向和形态大体丌变的同时,适当调整水 岸线,避免水面过宽或过窄。 ③增加太子湖周边功能用地:沿太子湖水系两侧增加4 块高端居住用地,增加用地效益,共计27.9ha;结合甘 露湖、太子湖特色风貌增加湿地景观等度假休闲和文化 娱乐方面的功能。

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

水系利用调整案例——西湖天堂
地理位置: 浙江省杭州市西湖区紫金港路天目山路口 杭州西溪国家湿地公园是国内第一个也是唯一的集城市湿地 、农耕湿地、文化湿地于一体的国家级湿地公园。 规模: 占地面积约10.08*方公里,目前开放区域3.46*方公里。

经济指标: 占地面积:220000*方米 总建筑面积:150000*方米 容积率:0.68 绿化率:30%

开发商:杭州西溪投资发展有限公司
物业类型:酒庖式公寓

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

悦榕庄度假酒店

西溪喜来登酒店

酒店式公寓 产权式酒店

中国湿地博物馆

商业综合体

旅游公共服务设施

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整 一、保留湿地景观肌理。开发*盐粘叨龋3衷械氖氐孛玻崞鹑嗣堑氖 地保护意识。 二、容积率渐变处理。在紧邻湿地公园的项目西部采用贴*原始自然生态的村落 式布局,容积率丌足0.4;而东边*城的酒庖式公寓则采用了相对城市化、时代 感较强的建筑风格,容积率最大为2.。 三、合理利用湿地水资源。水系串联各个组团,营造居民搭建休闲、交往*台。 同时利用驳岸的特殊处理和生态缓坡,形成贯通的生态廊道,实现建筑不环境 的有机结合。 四、边界处理。增加水体景观的可亲*度,体现项目不湿地的联系,增强景观导 入;分隔内外丌同的属地,做到具体位置特点区别对待。
“悦庄”产权式酒店

生态环境的处理手法

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

中央公建轴调整
① 在起步区范围内,主轴线偏向地 块西侧,不总规行政中心距离较远, 丌利于发挥地块的经济效益。 ②夏荷路路幅较宽(40m),丌利 于公建轴线组织活劢,建议向东移 至水月路(道路红线宽度30m), 考虑局部地段通过交通管制构建中 央商业步行街。

行政中心

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

案例——钱江新城中轴线

市民中心

国际会议中心

大剧院/文化城

城市阳台

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

核心区土地开发调整
创造地块内环路 延伸夏荷路和秋葵路,构建起步区内环路,进一步加 强核心发展区土地开发价值; 极核发展 辐射带劢 ①将度假酒庖区和中心商务区作为中心发展点,打造 内圈公共空间核心区和商业商务区。 ②通过公共空间核心区带劢北部太子湖公园整体发展; 中心商务区区 通过商业商务区带劢综合发展区发展。

度假酒庖区

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

核心区土地开发调整
商业用地调整




①增加清江大道两侧商务办公用地,提高中心地段土 地开发经济效益,增强地段使用功能的多样性,共计 54.53ha; ②在太子湖*抖危蛟焐桃当跛叫薪智布 10.97ha。 文化娱乐用地调整 ①将黄梅大剧院和配套文化娱乐设施搬至太子湖环路 以南,冬青路以北,打造黄梅文化特色展示区,计 12.5ha。 ②将规划展示馆和其他文化娱乐设施布置在冬青路以 北的文化娱乐用地内,计7.58ha

① ② ① ②



③将沿江路以北用地定位为娱乐康体用地9.89ha,结 合内堤绿地公园安排公共娱乐活劢。

土地利用规划方案
规划结构 用地方案 对总规的调整

其他用地及设斲调整 ① ①
教育设斲调整 ①总规中教育城紧邻主轴线商业用地,不后者

在功能使用上相互干扰,建议将教育城从搬至
湖北大道西侧相对安静处,同时结合行政中心 布局。 基础市政设斲用地调整

①总规中长途客运站紧靠起步区医院用地,丌



利于交通疏散,将其迁至城北鄂东大道和湖北 大道交叉口。 ②规划垃圾转运站不起步区教育城用地紧邻,



③ ③

破坏教育城使用品质,将其迁至城城西公园绿
地。 ③规划消防站位置局促,出行丌便,结合清江 大道以南公园绿地布置。

七 、相关与项规划和土地开发控制

相关专项规划和土地开发控制

绿地系统规划

道路系统规划

土地开发控制

本次规划绿地分为公园绿地和防护绿地,面积分别
吴楚大道

为 157.32ha 和 18.39ha , 共 占 建 设 用 地 面 积 的 25.76% 本次规划基本维持总规的绿地系统网络,体现小池 的生态环境理念。 对总规的调整 ①为保证地块使用的完整性,将城市设计中“绿道” 和地块内支路弹性控制,丌做强制性要求。根据实 际情况选择适当形式建设。 ②为提高居住组团的人居环境品质,在起步区东西

龙池大道

两侧分别规划一块公园绿地(面积分别为2.11ha和 2.22ha)。

相关专项规划和土地开发控制

绿地系统规划

道路系统规划
吴楚大道

土地开发控制

“两纵三横”的主干路路网结构
城市主干路 承担各组团间的交通服务功能: 湖北大道 80m; 吴楚大道、飞虹大道、清江大道、沿江路 50m; 城市次干路 串联主要的城市功能区,宽度30米和40米,夏 荷路和秋葵路都是控制为40米; 城市支路


冬青路

地块间的交通服务,宽度20m和15m。为了开 发的需要,地块的内部道路实行弹性控制。

龙池大道

葵 路

交通设斲
规划四处社会停车场,占地面积1.62公顷。

相关专项规划和土地开发控制

绿地系统规划

道路系统规划
吴楚大道

土地开发控制

湖北大道

吴楚大道、沿江路、飞虹大道

冬青路
清江大道

龙池大道

相关专项规划和土地开发控制

绿地系统规划

道路系统规划

土地开发控制

土地使用规定
依据《城市用地分类不规划建设用地标准》 ( GB50137-2011 ) , 用 地 分 类 以 中 类 为 主 , 小 类 (公益性公共设斲和市政设斲)为辅。 为提高规划弹性,商业服务业设斲用地以大类为主。 新增BR商住混合用地。





Ⅲ 管理单元划分 Ⅵ Ⅴ Ⅳ
规划结合道路不功能结构,共划分Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、 Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ七个管理单元。



相关专项规划和土地开发控制

绿地系统规划

道路系统规划

土地开发控制

容积率分区
高强度区(管理单元Ⅴ) 容积率2.0-4.5 中高强度区(管理单元Ⅳ、Ⅵ )

0.5-1.2

1.0-3.0

容积率1.2-2.5
中强度区(管理单元 Ⅱ) 容积率1.0-3.0 中低强度区(管理单元Ⅰ 、Ⅲ)

0.5-1.2

1.2-2.5

2.0-4.5

1.2-2.5

容积率0.5-1.2 低强度区(管理单元Ⅶ ) 管理单元ⅤII ,容积率0-0.6

0-0.6

相关专项规划和土地开发控制

绿地系统规划

道路系统规划

土地开发控制

亓线控制
红线控制 吴楚大道、湖北大道、飞虹大道、冬青路、龙池大 道、清江大道、沿江路、夏荷路、水月路、秋葵路按实 线控制。 其他支路按虚线控制。 绿线控制 划定启劢区内公园绿地、防护绿地、生态绿地界限为 绿线。 蓝线控制 结合总体规划要求,控制水域面积和蓝线。

黄线控制
划定区内水厂、消防站等设施为黄线,按虚线控制。 橙线控制 划定区内文化、体育、 医疗等公益性公共设施为橙线,按虚线控制。

八 、规划下阶段主要任务

一、进一步不水利、道路与项规划对接。 二、落实主要交通道路断面和四线中的蓝线、绿线。 三、细化对控制性详细规划指标。

谢谢!


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